Mi kellünk a hitelező bankoknak

- Európában sokan attól tartottak, hogy hirtelen sok lesz a kényszereladás a projektek bedőlése miatt. Hol tartanak most ezek az eladások?

- Egyelőre nem tömegesek, hiszen a bankok - amelyekhez nagyon sok ingatlan került - az utolsó pillanatig kitartanak, egyeztetnek az ügyfelekkel, hogy elkerüljék mindezt. A kényszereladásra akkor kerül sor, ha a hitelfelvevő becsődöl, föladja az eszköz fölötti rendelkezést. Az azonnali értékesítés nagy veszteséggel jár, hiszen az árak mára óriásit zuhantak, s mivel szinte alig vannak tranzakciók, nincsenek viszonyítási pontok az értéket tekintve. Egyes német nyílt végű alapok megint aktivizálódtak a brit piacon, és most árgus szemekkel nézik, hogy London központjában melyik ingatlan éri meg. A hozamok jelenleg 7,5-8 százalék között mozognak, ez hatalmas emelkedés ahhoz képest, hogy másfél-két éve még 4,5 körül voltak.

- Mi van az amerikai piaccal? Ön a globális GVA elnökeként erről is bennfentesebb információkkal rendelkezhet, mint sokan mások a szakmában.

- Nem annyira, de azt azért tudom, hogy a német alapok ott is elsőként jelentek meg a külföldiek közül. Ez jelzésértékű, hiszen az elmúlt évek tapasztalatai szerint ők az úttörők, s 8-12 hónappal később sokan követik őket. Londonnal kapcsolatban egyébként hadd mondjam el, hogy mind többektől azt hallani: elértük a gödör alját, és ha lassan is, de megindulunk felfelé. Az amerikaiaknak azonban sokkal súlyosabbak a gondjaik, elég, ha megnézzük az ottani lakáspiacot, ahol hihetetlen felelőtlenséggel hiteleztek a bankok, illetve olyan pénzpiaci termékeket alakítottak ki, amelyeknek egyszerűen nem volt fedezete. Itt mindig emlegetjük a brit piacot, és ezért fontosnak tartom megjegyezni: szerintem téves az a régi párhuzam, hogy a brit piac mindig és minden tekintetben együtt mozog az amerikaival. Nagy-Britanniában a gazdaságban kisebb a súlya a gyártó-termelő ágazatoknak, nyitottabb az ország, nem akkora a protekcionizmus, nagyon sok itteni cég külföldiek kezében van. Az EU-tagság ugyan tartalmaz korlátozásokat, de valamennyire meg is véd.

- Kik az igazi nyertesei a mostani helyzetnek? - Azok, akik valahogy mégis megszerzik a pénzt az üzleti ingatlanok megvételéhez.

- És a vesztesek?

- Jó néhány termelővállalat. Ezek még a gépeiket is kölcsönből vették, nem beszélve a telekről, amelyre felépítették az üzemüket. Persze nagyon sok ingatlanfejlesztő is túlságosan eladósodott, ezek többsége még mindig egyezkedik a bankokkal, folyamatosan átírják a mérleget, és reménykednek, hogy megússzák.

- Ha nem, akkor felvásárolják őket.

- Még nem látszik, hogy nagy hullám lenne. Inkább azt tapasztaljuk, hogy a hitelező bankok tulajdonrészhez jutnak a cégekben, kiszervezik, amit csak lehet, és elkezdenek ismét alulról építkezni. Szerintem ez a folyamat akár három-öt vagy akár még több évig is eltarthat. Emlékeztetnék a svéd kormány nyolcvanas években mutatott gyakorlatára, ahol egymás után 70-80 százalékot szerzett az állam a csődközeli cégekben, és nem akarta mindenáron eladni az ingatlanokat. Ott bejött, igaz, nem is volt más választásuk, mint ahogy nekünk sincs.

- Hogyan reagálnak a tanácsadó cégek?

- Minden tanácsadó súlyosan megérzi a válságot, a GVA-nál 15 százalékkal kellett lefaragni a kiadásokat, köztük a személyieket, mivel tavaly a bevétel is ilyen arányban esett. Egyelőre nem tudjuk, az idén mekkora lesz a bevételcsökkenés. Szinte minden gyártói ágazat lefelé tart, az üzleti ingatlanok piacán meg egyelőre nincs hitel. Mindez kihat a mi munkánkra és mozgásterünkre is. Sokat változott a tanácsadók bevételi szerkezete, hiszen fehér holló a befektetési tranzakció, és bérbeadás is sokkal kevesebb van. Inkább a klasszikus tanácsadás és főleg a bankokkal folytatott folyamatos munka került előtérbe. Nekik mi kellünk, mert mi ismerjük a piacot, ők a pénzvilág dolgaiban jártasabbak, és soha sem lesznek jó gazdái az ingatlanoknak.

Mester nándor