A jelzáloghitelek típusai

A jelzáloghitelek típusainak ismerete napjainkban hasznos célt szolgál, de ugyanakkor úgy tűnik, hogy sokan puszta kíváncsiságból érdeklődnek az ilyen hitelek iránt.

Ebben közrejátszhat az, hogy a jelenlegi nagy világgazdasági válság egy jelzáloghitel-válsággal kezdődött, a jelzálogkölcsönöket folyósító amerikai bankok kerültek olyan helyzetbe, hogy az aztán az egész világot megrázta. Az amerikai jelzáloghiteleknek egyébként semmi közül sincs a magyarokhoz. Persze a hasonlóság, hogy egy ingatlan fedezete mellett adnak kamatot, nem tagadható le, de itt meg is szűnik. A tengerentúl teljesen mások a kamatok, a támogatás, az igénylés feltételei stb. De mégsem haszontalan, ha az ott kialakult helyzet kapcsán egy kicsit megismerkedünk az itthoni állapotokkal.

Először is kezdjük azzal, hogy a jelzáloghitel szinte mindig ingatlan alapú, azonban manapság már vannak ingóságra felvehető kölcsönök is. Ilyen esetekben a jelzálog egy autó, egy motor, busz, kamion stb. Az ilyen hitelek abban különböznek a zálogházi konstrukcióktól, hogy annál sokkal kedvezőbb a kamatuk. Bankok viszont nem adnak kölcsönt festmény, ékszer, vagy más, akár nagy értékű ingóságra sem, ugyanis egyszerűen nincs kapacitásuk arra, hogy ilyen tárgyakat megbecsültessenek, majd széfjeikben évekig, évtizedekig őrizzenek.

Ingóság alapú jelzáloghitel: gyorshitel

Az ingóság alapú jelzáloghitelek legismertebb fajtája az autófedezetes gyorshitel. Felvétele nagyon egyszerű: csak az autó és a felvevő iratai kellenek, és két, kifizetett közüzemi számla. Semmi más! A zálogtárgy lehet autó, motor, teherautó vagy bármi más, amit csak egy bank elfogad. Közös az ilyen hitelekben, hogy felvehetők euró alapon, svájci frank elszámolással vagy forintban is, és hogy minden esetben valamilyen megkötést tartalmaznak a fedezet életkorával kapcsolatban. Például a zálogként használt autó nem lehet 12 évesnél idősebb, a motor nyolc évesnél több stb. Egyéb közös jellemzői a hiteleknek, hogy alacsony a kamatuk, nem kell hozzá jövedelemigazolás (!), hosszú a futamidejük (akár 12 év is lehet), és szabad felhasználásúak. Ha más szabad felhasználású (cetelem, provident és hasonló cápák által nyújtott) hitelek kamatával hasonlítja össze az általunk kínált konstrukciókat, a havi törlesztésben látható különbség ordító.

Ingatlanfedezetes jelzáloghitel

A jelzáloghitel alatt azonban elsősorban nem ezeket a kölcsönöket értjük, hanem az ingatlanfedezeteseket. A legkeresettebb forma a lakáscélú kölcsön. Ez nem szabad felhasználású, viszont a kamata is alacsonyabb. Akkor érdemes megfontolnia ilyen lakáshitel felvételét, ha házat szeretne építeni, esetleg házat vagy lakást szeretne venni. Ebben az esetben nincs jelentősége hogy a vásárlás tárgya használt vagy új lakás (egyébként új lakásnak számít az is, ha egy ház már évek óta áll, de még nem lakott benne senki).

Nem csak a vásárlás és építés kerül azonban sokba, hanem egy felújítás és bővítés is igényelhet milliókat - erre találták ki azokat a kölcsönöket, amelyeket akkor tud felvenni, ha egy kész ház alapterületét növeli, és legalább egy lakószobát épít hozzá, vagy emeletet, tetőteret hoz létre rajta. Sőt, ha már apróbb - de sokszor annál drágább - munkálatokról beszélünk, akkor érdemes kitérni a korszerűsítés pontos kritériumaira is. Korszerűsítésnek számít tehát, és jelzáloghitellel támogatható, ha ön közművesít, központi fűtést csinál vagy újít fel, szigeteli a házat, újonnan fürdőszobát épít, a tetőt szigeteli, lecseréli vagy felújítja, és végül abban a szerencsétlen esetben is lehetősége van jelzáloghitelt felvenni, ha valamilyen kárt szeretne kijavítani a házon. Ezen kívül van még egy kategória, a felújítás, ez olyan, mint a görög aoristos: amit nem lehet meghatározni, azt így nevezik, ide tartozik tehát a festés, meszelés, tapétázás, bútorozás - és banktól függően sok minden más is.

Az ingósággal fedezett jelzáloghitelek mellett az ingatlanfedezeteseknek is van olyan változatuk, amely szabad felhasználású, vagyis az adós senkinek sem tartozik elszámolni, hogy mit csinált a pénzzel, amelyet a banktól kapott. A szabad felhasználású hitel előnye, hogy nagy összegű, hátránya, hogy magasabb a kamata, mint például a lakáshitelé.

A jelzáloghitel felhasználható hitelkiváltásra, hitelcserére, hitelrendezésre, adósságrendezésre is - ez valójában mind ugyanaz, csak bankonként változik a kölcsön neve. Ha mindenképpen szőrszálat akarunk hasogatni, akkor azt mondhatjuk: az a jelzáloghitel, amellyel egyszerre több másik kölcsönt is visszafizetünk, és utána csak ez az egy jelzálogkölcsön marad, adósságrendező hitel néven ismert. Amikor egy hitelt egy másikra váltunk ki, hitelkiváltásról beszélünk. A jelzáloghitelek kamata a jegybanki alapkamat csökkenésével folyamatosan megy lefelé, ráadásul a deviza alapú jelzálogkölcsön törlesztése havonta biztosan kevesebb, mint egy forint alapúé. Ha tehát forintban vett fel hitelt, mindenképpen érdemes váltania, ha devizában, akkor is megéri körülnézni a piacon, hátha lecserélheti régi hitelét jelzáloghitelre úgy, hogy még az előtörlesztési százalékok befizetésével együtt is jobban jár.

Az áthidaló kölcsön olyan jelzáloghitel, amely azokon segít, akik szeretnék eladni ingatlanjukat, hogy megelőzzék a végrehajtást. Ennek oka egyszerű: egy elárverezett ingatlan sokkal kevesebbért fog elkelni, mintha eladják. Ha önnek van egy tízmilliós lakása, az árverésen néhány milliót fog kapni érte, akár az is előfordulhat, hogy még a hátralevő kötelezettségeit sem fedezi az ár! Ha viszont az ingatlanpiacon adja el a lakást, megkapja érte a piaci értéket. Ennek a kivárására néha nincs lehetőség, mert a végrehajtó már szinte az ajtón kopogtat. Ilyenkor ön felvehet egy áthidaló hitelt, amellyel kifizeti a régi bankot addig is, amíg nem talál vevőt a lakásra, házra. Ha ez megtörtént, a befolyt összegből kell egy összegben visszafizetnie az áthidaló kölcsönt, általában legföljebb két évvel az igénylés után.

Mire figyeljen oda, ha úgy dönt, hogy felveszi a jelzáloghitelt?

Először is soha ne vágjon bele olyan hitelbe, amely megerőltető és kockázatos. Magyarul: bár manapság senkinek sem lehet biztos a jövedelme és az állása, minden munkavállalónak van elképzelése a munkája értékéről. Ha bármikor előfordulhat, hogy kiteszik a munkahelyéről, mert nem olyan stratégiai munkát végez, amelyre a vállalkozásnak, cégnek szüksége van, akkor erősen gondolja meg, hogy bele mer-e vágni egy húszéves hiteltörlesztési folyamatba, amelyből nem tud kiszállni, és még halasztást sem igen tud kérni. Ugyanez a helyzet akkor is, ha olyan helyen dolgozik, amely fölött Damoklés kardjaként lebeg ott a csőd és a bezárás réme.

Ha nem tudja visszafizetni a hitelt, elvihetik a házát, autóját stb., és ennek az anyagiakon túl a tapasztalat szerint személyes következményei is vannak: egy jelzáloghitel bedőlése közvetlenül hozzájárul családok széteséséhez, és növeli az utcán levő hajléktalanok számát. Nem azért, mert az ingatlantulajdonosnak nincs hova menni, hanem azért, mert a családja egyszerűen nem engedi oda.

Érdemes figyelni az árfolyamokat is, bár jelenleg ezzel meglehetősen egyszerű a helyzet. Nagyon érdekes azt hallani szakértő füllel, hogy soha még ilyen kevés frank alapú jelzáloghitelt nem helyeztek ki, és hogy a forinthitelek reneszánszukat élik. Ez egyszerű pánikreakció - és pánikban senki sem úgy cselekszik, ahogyan az elvárható, és ahogyan az racionális, hanem egyszerűen az adrenalin vezeti a tetteit. Bár a válság alatt a forint meggyengült, és sokan panaszkodtak, hogy a jelzáloghitelük törlesztőrészlete milyen magas lett, együttérzésünk mellett is ki kell mondani néhány alapigazságot: senki sem garantálhatja, hogy a deviza árfolyama azonos lesz; a devizában eladósodottak az erős forintnak az előnyeit élvezték, a gyenge forint hátrányait viszont nem akarják elviselni. De a legfontosabb: valójában a legrosszabb frank vagy euró alapú hitel is sokkal alacsonyabb kamatot és havi törlesztést kínál, mint a legjobb forinthitel. Ennek oka egyszerű: a magyar jegybanki alapkamat sokkal magasabb, mint a svájci vagy az eurózónabeli. Ez még így is lesz egy darabig, ráadásul talán öt-hat év múlva már valóban euróval fizethetünk, és akkor a megelőző pénzügyi folyamatok miatt mindazok, akik devizában adósodtak el, nagyon jól fognak járni.

Vissza

Lap teteje

Főoldal