Körkép a lakáshitelek kezelési költségeiről

A Világgazdaság kíváncsi volt arra, hogy a bankok vajon mennyire maximalisták a költségeik áthárításában, ha a lakáshitelek folyósításáról és később a törlesztésről van szó. A Terhelési Hiteldíj Mutató ugyanis nagyon sokszor a hitel költségeinek csak egy részét tartalmazza. Olyan tételeket szoktak „kifelejteni”, mint a hitelbírálati díj, a szerződéskötési díj, vagy éppen a rendelkezésre állási jutalék.

Arra is kíváncsiak voltunk, hogy a lakáshitelekhez kapcsolódó költségek mértéke függ-e attól, hogy valaki forintban, svájci frankban, vagy esetleg japán jenben szeretné a hitelt felvenni. A Világgazdaság Online három nagyobb pénzintézetet kérdezett meg. Hol bővebb, hol szűkszavúbb válaszokat kaptunk.

A lakossági piacvezető OTP Banknál a lakáshitelekkel járó költségeket firtató kérdéseinkre először egy hivatalos szakzsargonban először azt közölték, hogy a hiteleknél felszámított kezelési költséget miért számítják fel. Eszerint a bankok hitelszámla-vezetéssel kapcsolatos közvetlen és közvetett költségeit: egyebek mellett a számlakezeléssel kapcsolatos költségeket, a postai díjakat, és a számítógépes nyilvántartás üzemeltetési költségeit hivatottak fedezni a plusz díjak.

Az OTP Bank nem volt túl bőbeszédű. A Világgazdaság szerkesztőségéhez eljutatott közleményben mindössze azt árulták el, hogy bár az adott devizanem általában nem befolyásolja a hitel kezelési költségének a mértéket, azért náluk ez nem teljesen így van. Az OTP Bank esetében forint lakáshiteleknél jellemzően az ügyleti év elején fennálló tartozás évi 2 százaléka, deviza alapú hiteleknél, tehát svájci frank. Vagy japán jen, esetleg euró alapú hiteleknél a hitelösszeg évi 2,04 százaléka a kezelési költség. Ez utánaszámolva azért nem tűnik túl kevés összegnek.

Számszerűsíteni ezt nem akarták, de mi azért megtettük. Egy 10 milliós, forintalapú lakáshitel esetében például ez azt jelenti, hogy a havi törlesztő részleteknél az elején, csak kezelési költség címén havi 16 600 forintot kell fizetnie a hitel felvevőjének. Devizaalapú hitelnél pedig még magasabb, 17 ezer forint a kezelési költség havonta. Igaz, itt, ha nincsenek nagy árfolyammozgások - a japán jennél azért fennáll ennek a nagyobb kockázata -, akkor az alacsonyabb kamatszintek miatt összességében jóval alacsonyabb lehet a törlesztő részlet. Persze a másfél héttel ezelőtti forintgyengülés ismét felhívta a figyelmet a devizában történő eladósodás veszélyeire.

A CIB Bank már részletesebben közölt adatokat. A CIB például azt írja, hogy nem számít fel a lakáshitelt kérelmezőnek szerződéskötési díjat, nem kell fizetni hitelbírálati díjat, ahogy rendelkezésre tartási jutalékot sem. Náluk az első évben 2,99 százalékos - ahogy ők fogalmaztak - akciós kamattal és akár a teljes futamidő alatti kezelési költség kedvezménnyel is kalkulálhatnak a lakásvásárlók. A saját hiteleiknél a THM-et 4,68 - 6,65 százalék közöttire becsülték.

Nézzük akkor a CIB számait. A bank azt állítja, hogy az Egyesült Államokból kiindult hitelválság miatt nem tervezik a hitelek kezelési költségeinek a megemelését, sőt, tavaly ősszel a svájci frank alapú hitelek kezelési költségét a felére, 2,64 százalékról 1,32 százalékra csökkentették. A hitel kezelési költségét az év elején fennálló tőketartozásra vetik ki. Tehát az OTP-nél használt kezdő, 10 millió forintos hitel esetén a CIB Bank 2007 őszén még akár havi 22 ezer forintot is kiszámlázott kezelési költség címén. Tavaly ősz óta, azonban ez csökkent havi 11 ezer forintra (mindez a svájci frank alapú hitelre vonatkozik)

Az ügyfél itt választhat, hogy havonta fizeti ki a kezelési költséget, vagy évente rója le, egy összegben. 15 millió forint feletti, svájci frank alapú hitelösszeg esetén, vagy ha valaki a közüzemi számlái közül kettőt is a bankon keresztül rendez, akkor az 1,32 százalékos kezelési költségből további 24 bázispontos kedvezményt kap. Akár 1,08 százalékra is csökkenhet a kezelési költség mértéke. A CIB Bank közlése szerint náluk átlagosan 7 millió forint körüli a felvett hitelek nagysága, ami megközelítőleg havi 7 700 forintos kezelési költséget jelent, de ez devizaalapú hitel esetén természetesen függ az eladási árfolyamtól is. Ha a kezelési költség emelkedik, arról 15 nappal előtte tájékoztatják az ügyfelet.

Az UniCredit Banktól Komócsi Sándor, a Termék- és szolgáltatásmenedzsment ügyvezető igazgatója válaszolt a kérdéseinkre. Komócsi Sándor azt mondta, hogy piaci kamatozású (tehát államilag nem támogatott) lakáscélú jelzáloghiteleik esetén a havonta fizetendő éves kezelési költség 0 százalék. Ez ráadásul függetlenül attól, hogy valaki forint-, euró- vagy svájci frank alapú hitelt vesz-e fel. Így a kamatot és tőkét tartalmazó havi törlesztőrészleten felül az ügyfélnek az UniCredit Banknál nincs más hitellel kapcsolatos kiadása. A kezelési költség emelését a 0 százalékról nem tervezik, ezeknél a hiteltermékeknél erre az elmúlt 5 évben nem is volt példa. Az ügyfeleket érintő változásokról ők is legalább 15 nappal korábban adnak tájékoztatást.

Persze a lakáshiteleknél az egyik legfontosabb tényező még mindig a kamatterhelés mértéke. A bankok internetes honlapjai szinte végtelen lehetőséget adnak abban a tekintetben, hogy maguk számoljuk ki a havi törlesztő. Az OTP Banknál egy már a korábbi példák során említett 10 millió forintos, forint alapú hitel esetében, változó kamatozással számolva, 20 év futamidő esetén egy 82 770 forintos kezdő, havi törlesztő részletet kapunk. Ez nyilván a jegybanki alapkamat függvényében (amely február 22-én még 7,5 százalék volt) változhat.

Akár csökkenhet is. A fixkamatozású konstrukció esetében, ugyanilyen kondíciókkal 77 560 forint a kezdő részlet. Az euró alapú, szakaszosan folyósított devizahitelnél (263 forint 54 filléres árfolyam mellett) 94 230 forint a havi, kezdő törlesztő. A svájci frank alapú devizahitel (163 forint 5 filléres árfolyam mellett) 77 340 forint törlesztő részlettel indul. Az árfolyamkockázat miatt rendkívül kiszámíthatatlan, japán jen alapú hitel havi kezdő részlete tűnik a legszimpatikusabbnak, itt a már ismert kondíciók mellett (165,48 forintos jen árfolyamon) 67 540 forintos kezdő részletet számoltunk.

Új lakásra az OTP Bank - forint alapú hitel esetén - változó, évi 9,36 százalék ügyleti, és szintén 4,95 százalék ügyfelet terhelő kamatot számol. Svájci frank alapú hitel esetében az első 6 hónapban fix, évi 3,95 százalék, de utána már változó. Az euró alapú hitelek esetében évi 6,95 százalék, de ez is változhat menetközben. A japán jen alapú lakáshitel tűnik a kamatok szempontjából is a legvonzóbbnak, az első 6 hónapban évi 1,99 százalék, amely utána változhat.

UniCredit Banknál a támogatott, forint alapú lakáshitelek esetében a bank hitelkalkulátora egy 10 milliós, 20 éves futamidejű hitel esetében évi 4,64 százalék kamatot ír a tájékozódni vágyóknak. A törlesztő részlet havi 85 856 forint. Itt viszont van 2,5 százalékos éves kezelési költség. A nem támogatott, piaci és forint alapú lakáshitel esetében 89 500 forint a havi törlesztő részlet, évi 10,74 százalékos a kamat.

Ugyanez a 10 millió forintos hitel svájci frankban már havi 60 877 forint törlesztő részletet jelent annak, aki új lakásra áhítozik. Igaz, ezt indulóként kell kezelni, ami az árfolyamtól függően ebben az esetben is változhat. A kamat 4,6 százalékban van ennél a konstrukciónál megjelölve. Van euró alapú lakáshitel az UNiCredit Banknál is. Itt a havi törlesztő részlet már magasabb, 76 958 forint, de még mindig alacsonyabb a forintalapú lakáshitelnél. A kamat évi 6,74 százalék. Japán jen alapú hitel nincs az UniCredit Banknál.

A CIB Banknál a forint alapú, fészekrakó hitel havi 117 357 forint, kiemelkedően magas törlesztő részletet jelent. 9,89 százalékos a kamat. A svájci frank alapú hitel - a már említett 10 millió forintos hitel esetében, 20 év futamidő mellett - 68 992 forint a kezdő törlesztő részlet, és az első évben 2,99 százalékos a kamat, ami később változik. Hasonló kondíciókkal az euró alapú hitel ennél a banknál is magasabb, havi 80 381 forint kezdő törlesztő részletet jelent.

Hangsúlyozni kell, hogy a Világgazdaság Online a bankok saját közlései és az internetes honlapok hitelkalkulátorai segítségével számolta ki a törlesztő részleteket, a kamat illetve a kezelési költség terheit.

Nagy Károly