Klasszikus jelzáloghitelek

Az ingóságokra adott jelzáloghitelek után talán rátérhetünk az ingatlanalapú kölcsönökre is. A jelzáloghitelek a legnagyobb összeg felvételét – vagy kihelyezését, nézőpont kérdése – lehetővé tevő hitelek. Ha az adós nagy összegű hitelre vágyik, vajon milyen fedezetet adhat a banknak, ami elég drága ahhoz, hogy a pénzintézet akár 100 milliókat is behajtson, akkor is, ha az adós nem fizet?

Nos, a megoldás csak egy ingatlan lehet. Sajnos ezzel a konstrukcióval együtt jár az a kockázat is, hogy az adós mindent elveszít. Egy magánszemélynek, de az a cégekre is igaz, nem igen van annyi ingatlana, hogy az egyik elvesztését alig érzi meg, vagy, ha meg is érzi, nem töri össze. A legnagyobb probléma az, hogy az ingatlanhitelek, jelzáloghitelek összedőlése már egy kumulálódott folyamat végét jelzi. Az adós elveszti munkáját, ügyfeleit stb., fizetésképtelen helyzetbe kerül, és utána már csak az árverés jön. Mivel az adós házát, üzletét, földjét éppen azért árverezik el, mert tulajdonosa nyomorúságos helyzetbe került, nincs kiút: nem fordul elő, hogy valaki valahogyan megmenti saját ingatlanát, hiszen miből tenné?

Ráadásul elgondolkodhatunk azon is, ha minket tennének ki otthonunkból, hova mennénk? Talán csak egy pár hétre, amíg találunk albérletet, de talán egy évre is, hiszen még az albérletre sincs pénz – és persze munka sem nagyon, mert akkor nem lennénk ilyen helyzetben. Ha pedig költözni kell egy fitying nélkül a rokonokhoz (a barátok kiesnek, és ebben az esetben talán nem is róhatjuk fel nekik, hogy nem fogadnak be minket hónapokra, évekre), akkor ismét nem sok jóban reménykedhetünk. A jelzáloghitel nagyon kedvelt kölcsönforma, amíg be nem üt a krach. Most már látjuk, miért.

A jelzálog kölcsönöket egyébként jellemzően úgy adják ki, hogy a fedezetül szolgáló ingatlannak megállapítják a piaci értékét, ennek veszik valahány százalékát, általában 70-80%-ról van szó, és végül ennek az értéknek is egy újabb százalékát, ez megint csak 60-80%, és ennyit adnak oda az adósnak. Tehát az ingatlan piaci értékének végül körülbelül az 50%-át kapjuk meg. Ha nagyon kedvező hitelhez tudunk jutni, akkor talán a 60-70%-ot is eléri, csakhogy ezzel nagyon vigyázni kell. Bár elsőre jó üzletnek tűnik a bevitt ingatlan piaci árának ilyen nagy részét megkapni, de ez nagyobb törlesztéssel, és ennélfogva a bedőlés nagyobb kockázatával is jár.

Ki tehet erről? Ki tud itt igazságot tenni? Az adós minél több pénzt szeretne. A bank minél jobban be akarja biztosítani magát. Ha utóbbi nem enged, akkor azt mondják, miért nem, hiszen ott az ingatlan, így is, úgy is hozzájut a pénzéhez. Ha az előbbi nem enged, azt mondják: igaza van, hiszen ha egyszer X összegre van szüksége, akkor hogyan érhetné be Y összeggel, amely nyilván kevesebb, mint amennyiről eredetileg szó volt. De a kockázatok mérlegelése mindkét fél feladata lenne, hogy aztán az engedjen, aki ezt könnyebben megteheti.