A jelzáloghitel-válságról manapság már hajlamosak vagyunk elfelejtkezni, mivel annyira lefoglal mindenkit a gazdasági világválság – teljes joggal, hiszen következményei pusztítóak –, hogy a tulajdonképpeni okozó tényezőt már homály fedi.

Érdekes lehet tehát egy pillantást vetni a 2008-tól világszinten érezhető jelzáloghitel válság kiindulása körüli eseményekre, hogy tisztábban lássunk. Egyrészt érdekes is lehet tudni, hogy mi okozhat olyan krízist, amely az egész világot megrázza, másrészt esetleg láthatjuk a jeleket, ha legközelebb megint ilyen irányba kezd elmenni a pénzpiac. Persze mi, földi halandóként, ki nem választottként aligha tudunk tenni bármit is, hogy az események a jó irányba forduljanak, de mégis jobb, ha ismerünk valamit, mert a pszichológia egyik alaptétele szerint amit ismerünk, attól már nem félünk – annyira. (Ezzel mondjuk aligha értenek egyet azok, akik nagyon jól ismerték Sztálint vagy Rákosit, és éppen ezért rettegték a generalisszimuszt és legjobb tanítványát. A pszichológusok is tévedhetnek…)

A jelzálogpiac válsága annak köszönhető, hogy a bankárkaszt nem elégedett meg addigi bevételeivel, hanem még többet akart összeharácsolni magának. Ez talán sommásnak ítéletnek hangzik, azonban rátapint a lényegre, és nem lehet egyetlen szavát sem megcáfolni. Talán még emlékezhetünk rá az iskolai tanulmányokból, hogy az 1929-es válság (amelynek következményei a mainál sokkal pusztítóbbak voltak) azért is alakult ki, mert Amerikában már mindenki megvett mindent, az emberek egyszerűen nem akartak több autót, mosógépet stb. venni, teljesen beállt a piac. Persze nem ez volt a közvetlen kiváltó ok, de az egész ide vezethető vissza.

A mostani válság alapvető oka tehát az volt, hogy a jó adósok már mind vettek fel hiteleket, a hitelpiac nem akart tovább bővülni. (Miért kell mindig mindennek tovább bővülni? Miért ez a kulcsszó? Miért elvárás, hogy minden ország gazdasága állandóan növekedjen? Hova?) A bankok így elkezdtek a rosszabbnak tűnő adósok számára is konstrukciókat kifejleszteni, magyarul: azoknak is akartak jelzáloghitelt folyósítani, akiknek addig nem adtak volna, csak, hogy bevételeiket növelni tudják. (Nagyon szép török eredetű szavunk eszünkbe juthat: harácsolás.)

A jelzáloghitelek közül elsősorban az ingatlanok körüli problémák okozták a válságot. Egyre több rossz adós kapott hitelt, mivel senki sem gondolta, hogy az USA növekvő gazdasága egyszer recesszióba fordul, és az adósok hirtelen nem tudnak majd fizetni. Azonban a kiegyensúlyozott gazdasági növekedés csak illúzió, hiszen mindig jönnie kell a ciklikus visszaeséseknek is. A bankok ráadásul saját maguk alatt vágták a fát, hiszen – amellett, hogy ostoba módon nem számítottak arra, az USA gazdasága sem növekedhet örökké – egyre megbízhatatlanabb adósoknak helyeztek ki pénzt. Így, ha a gazdaság egy kicsit megingott, azonnal rengeteg megbízhatatlan adós került nehéz helyzetbe, akiknek amúgy is problémás lett volna a hitelük, de egy nehezebb időszak természetesen őket érintette a legjobban. Ha még mindig nem ment el a kedve az ingatlanhitelektől, az alábbi linkre kattintva: jelzáloghitel kalkulátor számolhat és ajánlatot is kérhet.

Az ingóságokra adott jelzáloghitelek után talán rátérhetünk az ingatlanalapú kölcsönökre is. A jelzáloghitelek a legnagyobb összeg felvételét – vagy kihelyezését, nézőpont kérdése – lehetővé tevő hitelek. Ha az adós nagy összegű hitelre vágyik, vajon milyen fedezetet adhat a banknak, ami elég drága ahhoz, hogy a pénzintézet akár 100 milliókat is behajtson, akkor is, ha az adós nem fizet?

Nos, a megoldás csak egy ingatlan lehet. Sajnos ezzel a konstrukcióval együtt jár az a kockázat is, hogy az adós mindent elveszít. Egy magánszemélynek, de az a cégekre is igaz, nem igen van annyi ingatlana, hogy az egyik elvesztését alig érzi meg, vagy, ha meg is érzi, nem töri össze. A legnagyobb probléma az, hogy az ingatlanhitelek, jelzáloghitelek összedőlése már egy kumulálódott folyamat végét jelzi. Az adós elveszti munkáját, ügyfeleit stb., fizetésképtelen helyzetbe kerül, és utána már csak az árverés jön. Mivel az adós házát, üzletét, földjét éppen azért árverezik el, mert tulajdonosa nyomorúságos helyzetbe került, nincs kiút: nem fordul elő, hogy valaki valahogyan megmenti saját ingatlanát, hiszen miből tenné?

Ráadásul elgondolkodhatunk azon is, ha minket tennének ki otthonunkból, hova mennénk? Talán csak egy pár hétre, amíg találunk albérletet, de talán egy évre is, hiszen még az albérletre sincs pénz – és persze munka sem nagyon, mert akkor nem lennénk ilyen helyzetben. Ha pedig költözni kell egy fitying nélkül a rokonokhoz (a barátok kiesnek, és ebben az esetben talán nem is róhatjuk fel nekik, hogy nem fogadnak be minket hónapokra, évekre), akkor ismét nem sok jóban reménykedhetünk. A jelzáloghitel nagyon kedvelt kölcsönforma, amíg be nem üt a krach. Most már látjuk, miért.

A jelzálog kölcsönöket egyébként jellemzően úgy adják ki, hogy a fedezetül szolgáló ingatlannak megállapítják a piaci értékét, ennek veszik valahány százalékát, általában 70-80%-ról van szó, és végül ennek az értéknek is egy újabb százalékát, ez megint csak 60-80%, és ennyit adnak oda az adósnak. Tehát az ingatlan piaci értékének végül körülbelül az 50%-át kapjuk meg. Ha nagyon kedvező hitelhez tudunk jutni, akkor talán a 60-70%-ot is eléri, csakhogy ezzel nagyon vigyázni kell. Bár elsőre jó üzletnek tűnik a bevitt ingatlan piaci árának ilyen nagy részét megkapni, de ez nagyobb törlesztéssel, és ennélfogva a bedőlés nagyobb kockázatával is jár.

Ki tehet erről? Ki tud itt igazságot tenni? Az adós minél több pénzt szeretne. A bank minél jobban be akarja biztosítani magát. Ha utóbbi nem enged, akkor azt mondják, miért nem, hiszen ott az ingatlan, így is, úgy is hozzájut a pénzéhez. Ha az előbbi nem enged, azt mondják: igaza van, hiszen ha egyszer X összegre van szüksége, akkor hogyan érhetné be Y összeggel, amely nyilván kevesebb, mint amennyiről eredetileg szó volt. De a kockázatok mérlegelése mindkét fél feladata lenne, hogy aztán az engedjen, aki ezt könnyebben megteheti.

Az ingóságokra adott jelzáloghitelek általában valamilyen komolyabb értékű autó, motor, teherautó megterhelését jelentik.

Ezek a kölcsönök jellemzően néhány millió forintos segítséget jelentenek, mivel a bankok a felajánlott ingóság piaci értékének legfeljebb 80%-át adják ki hitelként. Ezzel biztosítják, hogy az adós nem fizetése esetén is jól járjanak: egyrészt általában a jelzáloghitel bedőlése előtt az adós már egy nagyobb összeget visszafizetett a kölcsönből, másrészt pedig a bank elárverezi az ingóságot, amelyért megkapja annak értékét. Tehát a kölcsön bedőlése esetén a banknál marad a bedőlés előtt befizetett 10-20-40 vagy bármennyi százalék, másrészt a bank végül elárverezi az ingatlan, értékének 50-60-80 stb. százalékát megszerezve. Természetesen egy banknak sem érdeke, hogy az adós ne tudjon fizetni, de ritka eset az, amikor egy adós nagyon gyorsan bejelenti, hogy nem tud fizetni, és ezért a bank bukik a kölcsönön.

Egy másik probléma a bankok szempontjából, ha az autót, motort stb. a tulajdonos, amikor már látja, hogy kölcsönét nem tudja visszafizetni, teljesen lelakja, nem foglalkozik vele. Ilyenkor a bank nem tudja eladni az ingóságot, mivel senki nem hajlandó rendes árat adni érte. Az ilyen autók, motorok stb. sorsa az, hogy megveszi őket egy nepper potom pénzért, rákölt 100 000 forintot a kipofozására, majd eladja 500 000-rel vagy akár még többel nagyobb összegért. Természetesen az autó megvásárlója egy jónak tűnő gépjárművet kap, amelyről nem fogja megtudni, hogy lelakott kocsi volt, valószínűleg egy “vidéki védőnő, óvónő, nyugdíjas orvos” kocsijaként veszi meg a friss szerzeményt, amelynek aztán örül, amíg el nem kezdenek előjönni a problémák, amelyeket még az előző “nyugdíjas vidéki orvos” hagyott rájuk.

Az Állami Számvevőszék kimutatása alapján a háztartások hiteleinek 2007. december 31-én 59%-a, 2008. december 31-én 68,5%-a devizahitel volt.

A háztartások fogyasztási és egyéb szabad felhasználású hiteleinek (személyi hitel, áruhitel, gépjárműhitel, szabad felhasználású jelzáloghitel) aránya 2007. év végén 37,8%, 2008. év végén 40%, a lakáscélú hitelek arányával (42,8%, illetve 41,3%) közel azonos volt. A devizában fennálló adósságon belül a fogyasztási és egyéb hitelek részaránya (41,3% és 42,6%) mindkét évben meghaladta a lakáshitelek részarányát (33,7% és 36,4%).

A Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR, régebbi nevén BAR-lista) nyilvántartott élő lakossági mulasztások (hitel nem fizetések) száma 2008-ban 55%-kal emelkedett (433 ezerről 669 ezerre). A rendszerben nyilvántartott összes – élő és lezárt – lakossági mulasztás száma 2008 végén mintegy 999 ezer volt. Ebben a nyilvántartásban azonban a 2008. IV. negyedévben tetőző válsághatás – a listára kerülés szabályai miatt – még nem szerepel.

A Központi Hitelinformációs Rendszer azokat az adósokat és mulasztásaikat tartja nyilván, akik a pénzügyi intézményekkel kötött hitel- vagy hiteljellegű szerződésben vállalt kötelezettségük teljesítésében (legalább a minimálbér összegét kitevő hitelösszeg megfizetésével) több, mint 90 napon át késedelembe vannak. A hitel lehet fogyasztási hitel, folyószámlahitel, jelzáloghitel, lakáshitel, autóhitel, személyi hitel stb. Lezárt ügyletnek az minősül, amikor az ügyfél teljes tartozása rendeződött, de az ügyfél még öt évig szerepel a nyilvántartásban (azaz passzív BAR-listás / KHR-listás státuszban marad; aktív BAR-listás / KHR-listás státuszról fennálló tartozás esetén beszélünk).

A pénzügyi válság hatásaként a lakáspiacon a már 2007-ben is meglévő túlkínálat tovább nőtt. Szakértői elemzések szerint 2008. utolsó két hónapjában minden kategóriában és területen csökkent a megvásárolt használt lakások fajlagos ára. Ezzel szemben új lakások esetében 1-5%-kal magasabbak voltak az árak az év első 10 hónapjához képest. Szakértői vélemények szerint az áralkuk során a vevők, akik hitelképesek és megfelelő megtakarítással rendelkeznek, pozíciója javul, míg az eladók árcsökkentésre kényszerülnek.

2008 második félévétől kezdve, de főképp az elmúlt hónapokban igen élénk érdeklődés tapasztalható az osztrák hitelek iránt. Az alábbiakban e jelenség fő okait vesszük számba.

Általánosságban elmondható, hogy az osztrák hitelek iránti kereslet nagyjából a magyar banki feltételek szigorodásával egy időben növekedett meg. Az osztrák bankok rugalmasabbak, egyszerűbb az ügyintézés, ennek magyarázata elsősorban a két ország bankjainak különbözősége. Az osztrák hitel akár 20 éves futamidőre is felvehető. Tudnunk kell, hogy a kamat a bank egyedi hitelbírálati döntésétől függ, általában 6 és 10 százalék közé esik. A kölcsön törlesztése a magyar gyakorlattól eltérően nem havonta, hanem negyedéves átalányrészletekben történik.

A jövedelmi feltételeinket kevésbé veszik figyelembe, a legfontosabb kitétel a megfelelő ingatlanfedezet megléte: ha ez teljesül, akkor rövid idő alatt megköthető a kölcsönszerződés. Egyszeri kezelési költséggel számoljunk, ez általában 1-3%, ezt követően csak a meghatározott kamatot kell fizetnünk. Lehetőség van előtörlesztésre is, azaz a futamidő alatt bármikor visszafizethetjük a hitel fennmaradó összegét. Az előtörlesztés nem díjköteles, a futamidő lejárta előtti végtörlesztés esetén az osztrák pénzintézet aktuális egyenlegünk 1 százalékát számolja fel. Ausztria szinte összes határ melletti bankja fogad magyar ügyfeleket, néhol beszélnek is magyarul.

Abban az esetben, ha az adós végképp fizetésképtelenné válik, akkor sajnos az ingatlan a bank tulajdonába kerül – ez természetesen itthon sincs másként. A hitelnyújtók viszont rugalmasak, ha gondjaink vannak a fizetéssel, akár többször is módosítják a fizetési határidőket, ha látják bennünk a fizetési hajlandóságot.

Mikor jöhet számításba az osztrák bankhitel?

• ha itthon nem jut hitelhez
• BAR-listára került
• forgalomképes ingatlanfedezettel rendelkezik
• nem akar vagy nem tud jövedelemigazolást felmutatni
• nem szeretne devizakockázatot vállalni
• vállalkozása nem kap APEH nullás igazolást

Ha osztrák hitel felvételét fontolgatja, mindenképpen kérje egy felkészült tanácsadó segítségét az Ön számára hosszútávon is előnyös döntés meghozatalában!

Osztrák hitel a médiában:

• Az osztrák bankhitel a nyerő? (Blikk, 2009. április 1.)
  A mértékadó napilap írása szerint csak semmi könnyelműség! Várják a BAR-listásokat is, gyors a folyósítás, de a házat elviszik, ha nem fizetünk.
• Hitel Ausztriából (RTL Klub, Házon kívül, 2009. április 9.)
  A Házon kívül stábja annak járt utána, hogy mennyit nyerhet valaki, ha nem magyar bankhoz fordul.